Perbedaan ketiganya sederhana bila dilihat dari urutannya. PPJB adalah perjanjian awal yang mengikat penjual dan pembeli sebelum jual beli selesai. AJB adalah akta PPAT yang membuktikan peralihan hak dan menjadi dasar balik nama. SHM adalah sertifikat yang membuktikan hak milik atas tanah, diterbitkan kantor pertanahan. Urutan yang lazim: PPJB (bila diperlukan), lalu AJB, lalu balik nama, sehingga sertifikat tercatat atas nama pembeli.
Dua kekeliruan sering muncul di artikel lain: AJB disebut dibuat notaris (yang benar PPAT, dan notaris hanya bila juga menjabat PPAT), dan PPJB disebut sudah memindahkan hak (belum). Artikel ini merapikan keduanya dan menunjukkan dokumen apa yang berlaku pada tahap apa. Untuk definisi dan proses lengkap AJB, baca akta jual beli adalah; untuk unit yang tersedia, lihat daftar rumah Madrid Properti.
Perbandingan ringkas
| Aspek | PPJB | AJB | SHM |
| Apa itu | Perjanjian pendahuluan jual beli | Akta otentik peralihan hak | Sertifikat bukti hak milik atas tanah |
| Dibuat atau diterbitkan oleh | Notaris (akta) | PPAT, dengan minimal dua saksi | Kantor pertanahan (BPN) |
| Kapan | Sebelum jual beli selesai | Saat pembayaran lunas dan dokumen siap | Setelah pendaftaran atau balik nama |
| Mengalihkan hak? | Tidak; hak masih di penjual | Ya, dan menjadi dasar balik nama | Tidak; ia hasil pendaftaran |
| Bukti kepemilikan? | Tidak | Bukti peralihan hak, belum sertifikat baru | Ya, bukti hak yang terkuat |
| Dasar balik nama? | Tidak | Ya | Dokumen yang dibalik nama |
PPJB: perjanjian awal yang mengikat, bukan pengalihan hak
PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) dipakai ketika AJB belum bisa dibuat: pembayaran masih bertahap, unit masih dibangun, atau sertifikat belum siap (misalnya pemecahan sertifikat induk). Ada dua bentuknya: PPJB belum lunas (pembayaran masih berjalan) dan PPJB lunas (sudah lunas, tetapi AJB menunggu proses lain).
Untuk rumah yang dipasarkan developer, Permen PUPR 11/PRT/M/2019 mengatur bahwa PPJB dibuat dengan akta notaris dan baru boleh dilakukan setelah developer memenuhi lima kepastian: status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, izin bangunan induk (kini PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20%. PPJB juga wajib memuat harga dan tata cara pembayaran, jadwal serah terima, serta ketentuan pembatalan. Minta salinan dan bacalah semuanya sebelum menandatangani; konsep tanda jadi sebelum PPJB dijelaskan di apa itu UTJ, dan contoh pertimbangan pada unit baru ada di perumahan baru di BSD.
PPJB mengikat kedua pihak, tetapi tidak memindahkan hak secara tercatat. Setelah PPJB, hak masih berada pada penjual sampai AJB ditandatangani dan balik nama selesai.
AJB: akta PPAT yang menjadi dasar balik nama
AJB ditandatangani penjual dan pembeli di hadapan PPAT dan minimal dua saksi, setelah PPh penjual dan BPHTB pembeli dibayar. PPAT wajib mendaftarkannya ke kantor pertanahan paling lambat 7 hari kerja. Sejak 17 Agustus 2026 ada target balik nama 10 hari efektif di kantor pertanahan yang sudah menerapkan layanan terintegrasi. AJB tidak memuat skema cicilan karena dibuat saat pembayaran lunas; cicilan masuk PPJB atau KPR. Biaya dan pajaknya ada di biaya dalam proses jual beli rumah dan BPHTB adalah.
AJB belum otomatis menjadikan sertifikat atas nama Anda. Langkah balik nama dijelaskan di BBN atau bea balik nama.
SHM, HGB, dan dokumen tanah lain
SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti hak milik atas tanah, turun-temurun, dan tanpa batas waktu. Hak miliknya mencakup tanah, dan bangunan di atasnya mengikuti. SHM terkuat dibanding hak atas tanah lain.
HGB (Hak Guna Bangunan) memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah untuk jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang atau diperbarui. Periksa tanggal berakhirnya dan kemungkinan peningkatan ke SHM. Untuk apartemen, bukti hak berupa SHM Sarusun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung Sarusun.
Girik atau dokumen pembayaran pajak lama bukan sertifikat dan belum membuktikan hak yang terdaftar. Jika tanah yang Anda beli baru berstatus seperti itu, risiko sengketa lebih tinggi; pelajari langkah jika tanah kavling bermasalah dan ciri kavling bermasalah.
Sertifikat sering ikut dijadikan agunan KPR, sehingga muncul hak tanggungan; konsepnya ada di pengertian agunan, dan alur pengikatannya di proses KPR bank.
Urutan dokumen dalam satu transaksi
| Tahap | Dokumen | Intinya |
| 1. Sepakat harga | Surat tanda jadi (UTJ) | Mengunci unit sementara dengan syarat tertulis |
| 2. Belum bisa AJB | PPJB (akta notaris) | Mengikat para pihak, hak masih di penjual |
| 3. Lunas dan pajak | Bukti PPh dan BPHTB | Syarat penandatanganan AJB |
| 4. Peralihan hak | AJB (PPAT) | Dasar balik nama |
| 5. Pendaftaran | Balik nama di kantor pertanahan | Nama pembeli dicatat |
| 6. Selesai | SHM atau HGB atas nama pembeli | Bukti hak Anda; dan hak tanggungan bila memakai KPR |
Apa artinya dokumen yang Anda pegang
| Yang Anda pegang | Artinya | Tindakan |
| Hanya PPJB | Anda terikat perjanjian, tetapi belum menjadi pemilik tercatat | Pantau syarat AJB dan jadwal serah terima |
| PPJB lunas, AJB belum | Posisi lebih kuat, tetapi hak belum tercatat atas nama Anda | Tanyakan kapan AJB bisa dibuat |
| AJB, sertifikat masih atas nama penjual | Peralihan sudah dibuktikan; balik nama belum selesai | Pastikan PPAT mendaftarkan dalam 7 hari kerja |
| Sertifikat atas nama Anda | Proses selesai | Simpan dokumen asli dengan aman |
Tanda bahaya
- Developer menawarkan PPJB sebelum izin bangunan dan keterbangunan 20% terpenuhi.
- PPJB tidak memuat jadwal serah terima, jadwal AJB, atau ketentuan pembatalan dan pengembalian dana.
- AJB dibuat di bawah tangan atau bukan oleh PPAT. Pahami risikonya di menghindari AJB ilegal.
- Pembeli sudah lunas, tetapi AJB dan balik nama tidak kunjung dijadwalkan.
- Bangunan tidak sesuai izin; lihat risiko membeli rumah tanpa IMB.
Pemeriksaan dokumen dan fisik sebelum bayar tanda jadi dirangkum di checklist membeli rumah di BSD City; urutan lengkap pembelian bagi pemula ada di panduan membeli rumah pertama kali.
FAQ · LEGALITAS PROPERTI
Pertanyaan yang Sering Diajukan
hak tanah, serta hal penting yang perlu diperiksa
sebelum membeli rumah atau properti.
Apa perbedaan utama AJB, SHM, dan PPJB?
yang membuktikan peralihan hak dan menjadi dasar
balik nama, sedangkan SHM adalah sertifikat bukti
hak milik atas tanah.
Apakah PPJB sudah memindahkan hak milik?
dan proses balik nama selesai.
Siapa yang membuat AJB dan PPJB?
untuk rumah dari developer, bentuk ini diwajibkan
Permen PUPR 11/2019.
Apakah AJB saja sudah cukup sebagai bukti kepemilikan?
atas nama Anda baru ada setelah balik nama. Selesaikan
proses balik nama agar kepemilikan Anda terlindungi.
Mana yang lebih kuat, SHM atau HGB?
atas tanah, sedangkan HGB berjangka waktu. Untuk HGB,
periksa tanggal berakhir, biaya perpanjangan, dan
kemungkinan peningkatan ke SHM bersama PPAT.
Bolehkah membeli rumah hanya dengan PPJB tanpa sertifikat?
Anda perlu memastikan developer memenuhi syarat PPJB,
memegang sertifikat induk, serta menjadwalkan AJB dan
pemecahan sertifikat secara tertulis.
Ingin memeriksa dokumen unit incaran Anda?
Kirim nama listing lewat halaman kontak Madrid Properti, dan minta agen menyiapkan dokumen unit sebelum Anda bertemu notaris atau PPAT. Istilah lain ada di daftar istilah properti.