Akta Jual Beli (AJB) Adalah: Proses, Dokumen & Biaya 2026

Akta jual beli (AJB) adalah akta otentik yang dibuat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk membuktikan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli, dan menjadi dasar balik nama sertifikat di kantor pertanahan. AJB ditandatangani penjual, pembeli, dan PPAT di hadapan minimal dua saksi, dan PPAT wajib mendaftarkannya paling lambat 7 hari kerja setelah penandatanganan. Sebelum itu, PPh penjual dan BPHTB pembeli umumnya sudah harus dibayar.

Ada kabar baru untuk 2026: sejak 17 Agustus 2026, Kementerian ATR/BPN menargetkan balik nama selesai maksimal 10 hari efektif lewat layanan Peralihan Hak Terintegrasi, dan IDX Channel melaporkan Kantor Pertanahan Tangerang Selatan termasuk kantor percontohan. Artikel ini menjelaskan fungsi AJB, kapan dibuat, dokumen, proses, biaya, dan tanda bahaya. Untuk melihat rumah yang bisa Anda bidik, buka daftar rumah Madrid Properti; untuk urutan lengkap pembelian, baca panduan membeli rumah pertama kali.

Apa itu AJB, dan apa yang bukan AJB

AJB adalah bukti bahwa jual beli telah terjadi dan hak telah beralih, dibuat oleh PPAT. Notaris boleh membuat AJB hanya bila ia juga menjabat PPAT, jadi periksa bahwa pejabat Anda memang PPAT. Beberapa hal sering tertukar:

Dokumen

Fungsinya

Bukan

AJB

Bukti peralihan hak dan dasar balik nama

Sertifikat atas nama pembeli

Advertisements

Sertifikat (SHM/HGB)

Bukti hak atas tanah

Bukti bahwa jual beli telah terjadi

PPJB

Perjanjian pengikatan sebelum AJB

Akta peralihan hak

Setelah AJB ditandatangani, nama pembeli baru tercantum di sertifikat setelah balik nama selesai. Selama balik nama belum tuntas, Anda memegang AJB, tetapi sertifikat masih atas nama penjual. Perbedaan dokumen ini dibahas rinci di perbedaan AJB, SHM, dan PPJB.

Fungsi AJB

• Bukti peralihan hak. AJB membuktikan jual beli telah dilakukan di hadapan pejabat berwenang.
• Dasar balik nama. Tanpa AJB dari PPAT, kantor pertanahan tidak memproses balik nama.
• Syarat pembiayaan. Untuk KPR, AJB dan akad kredit berjalan beriringan, dan properti menjadi agunan bank. Urutannya dibahas di proses KPR bank, dan konsep agunan di pengertian agunan.

AJB bukan jaminan bebas masalah. Ia hanya sah dan berguna bila dokumen dasarnya bersih, sehingga pemeriksaan sertifikat tetap mendahului penandatanganan.

Kapan AJB dibuat: lunas, bukan cicilan

AJB lazimnya ditandatangani ketika pembayaran sudah lunas dan dokumen siap. Jika pembayaran masih bertahap, atau sertifikat belum siap (misalnya masih induk pada unit baru), pengikatan dilakukan dulu lewat PPJB, dan AJB menyusul setelah syaratnya terpenuhi. Karena itu isi AJB tidak memuat skema cicilan; cicilan masuk ke PPJB atau KPR. Untuk unit baru dari developer, lihat contoh pertimbangannya di perumahan baru di BSD.

Dokumen yang diperlukan

Pemeriksaan keaslian sertifikat bisa disaring dulu lewat Sentuh Tanahku atau BHUMI milik Kementerian ATR/BPN, lalu dikonfirmasi PPAT. Untuk properti warisan, alur dan dokumennya ada di menjual rumah warisan. Pemeriksaan fisik dan dokumen sebelum bayar tanda jadi dirangkum di checklist membeli rumah di BSD City.

Proses pembuatan AJB, langkah demi langkah

1. Periksa dokumen. Minta PPAT memeriksa sertifikat, beban atas tanah, dan PBG sebelum Anda membayar tanda jadi; konsep tanda jadi ada di apa itu UTJ.
2. Sepakati harga dan pembagian biaya secara tertulis.
3. Bayar pajak. Penjual membayar PPh, pembeli membayar BPHTB; penjelasan BPHTB ada di BPHTB adalah. PPAT umumnya baru menandatangani AJB setelah bukti bayar diserahkan.
4. Tanda tangan AJB di hadapan PPAT oleh penjual dan pembeli, dengan minimal dua saksi.
5. PPAT mendaftarkan akta ke kantor pertanahan paling lambat 7 hari kerja.
6. Balik nama. Kantor pertanahan mencatat nama pembeli dan menerbitkan sertifikat baru; biaya dan istilahnya ada di BBN atau bea balik nama.
7. Serah terima dan, bila memakai KPR, pencairan dana oleh bank.

Biaya dan pajak AJB

Komponen utama dan siapa yang umumnya menanggung:

Ini ilustrasi, bukan penawaran PPAT. Contoh biaya dari praktik beberapa kota memang beragam, jadi minta rincian tertulis dan bandingkan dua PPAT. Rincian lengkap biaya pembelian ada di biaya dalam proses jual beli rumah.

Berapa lama proses AJB dan balik nama

Penandatanganan AJB bisa selesai dalam beberapa hari setelah dokumen dan pajak siap, dan PPAT mendaftarkannya dalam 7 hari kerja. Untuk balik nama, praktisi sebelumnya menyebut rata-rata 14–30 hari kerja, tergantung wilayah dan kantor pertanahan. Sejak 17 Agustus 2026, ATR/BPN menargetkan 10 hari efektif: sekitar 3 hari verifikasi BPHTB (dengan skema fiktif positif bila pemerintah daerah tidak merespons), 2 hari penyelesaian AJB, dan 5 hari di kantor pertanahan.

Target itu berlaku bila dokumen dan kewajiban pembayaran lengkap, dan penerapannya bertahap: laporan media menyebut 15–17 kantor pertanahan pada tahap awal, termasuk Tangerang Selatan. Tanyakan ke PPAT apakah kantor pertanahan unit Anda, termasuk bila unit berada di Kabupaten Tangerang, sudah menerapkannya.

Tanda bahaya pada AJB

• AJB dibuat “di bawah tangan” atau bukan oleh PPAT. Pelajari risikonya di menghindari AJB ilegal.
• Penjual bukan pemegang hak di sertifikat tanpa surat kuasa yang jelas.
• Sertifikat masih diagunkan atau diblokir.
• Harga di akta sengaja ditulis lebih rendah dari harga sebenarnya untuk mengurangi pajak. Itu berisiko hukum dan membuat dasar pajak tidak sesuai.
• Tanah kavling atau rumah dengan harga jauh di bawah pasar tanpa penjelasan. Lihat risiko tanah kavling bermasalah, risiko membeli rumah murah di Tangerang Selatan, dan alasan rumah dijual murah.
• Bangunan tidak sesuai izin; lihat risiko membeli rumah tanpa IMB.

Ingin memeriksa dokumen unit incaran Anda?

Kirim nama listing lewat halaman kontak Madrid Properti, dan minta agen menyiapkan dokumen unit sebelum Anda bertemu PPAT. Istilah properti lain ada di daftar istilah properti.