Suku bunga floating adalah suku bunga kredit yang besarnya dapat berubah selama masa kredit, mengikuti kondisi pasar dan kebijakan bank, sehingga cicilan KPR bisa naik atau turun. Istilah lain yang artinya sama adalah bunga mengambang. Lawannya adalah bunga tetap (fixed), yang besarnya tidak berubah selama periode tertentu.
Pada kebanyakan KPR, bunga floating berlaku setelah masa bunga tetap berakhir, sehingga cicilan yang terasa ringan di tahun-tahun awal bisa naik kemudian. Sebagai gambaran, pinjaman Rp640 juta dengan tenor 20 tahun dan bunga tetap 9% selama 3 tahun punya cicilan Rp5,76 juta. Jika setelah itu bunga berubah menjadi 13%, cicilannya naik menjadi sekitar Rp7,32 juta, atau 27% lebih tinggi. Angka ini ilustrasi, bukan penawaran bank.
Konteksnya relevan sekarang: Bank Indonesia menahan BI-Rate di 5,75% pada Rapat Dewan Gubernur 20–21 Oktober 2026, setelah menaikkannya 100 basis poin sepanjang 2026 dari 4,75%. Untuk melihat rumah yang bisa dihitung cicilannya, buka daftar rumah Madrid Properti.
Cara kerja bunga floating
Bank menetapkan bunga floating sendiri, berdasarkan biaya dana, biaya operasional, margin, dan penilaian risiko debitur. Perubahan suku bunga acuan seperti BI-Rate memengaruhi biaya dana bank, tetapi penyesuaian ke bunga KPR tidak otomatis dan tidak seragam: tiap bank punya kebijakan dan waktunya sendiri. CNBC Indonesia menyebut banyak bank menyesuaikan bunga floating secara berkala, sekitar 6 sampai 12 bulan sekali; tanyakan jadwal pasti bank Anda.
Ada tiga bentuk yang perlu dibedakan:
| Bentuk | Cara kerja |
| Bunga tetap (fixed) | Besarnya tidak berubah selama periode yang disepakati |
| Bunga floating | Bisa naik atau turun mengikuti pasar dan kebijakan bank |
| Bunga cap | Floating yang diberi batas maksimal selama periode tertentu |
SBDK bukan batas maksimal bunga
Draf yang beredar sering menyebut bunga floating diatur pemerintah sehingga bank tidak bisa menetapkan sembarangan. Itu keliru. Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) adalah angka yang wajib diumumkan bank umum konvensional sesuai POJK 13 Tahun 2024, sebagai indikasi suku bunga dasar dari biaya dana, overhead, dan margin. SBDK belum memasukkan premi risiko debitur, jadi bunga yang Anda bayar bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari SBDK. Gunakan SBDK untuk membandingkan bank, bukan sebagai jaminan batas bunga.
Bunga floating dibanding bunga tetap
| Aspek | Bunga tetap | Bunga floating |
| Kepastian cicilan | Pasti selama masa tetap | Bisa berubah tiap penyesuaian |
| Saat bunga pasar naik | Cicilan tetap sampai masa tetap berakhir | Cicilan bisa naik |
| Saat bunga pasar turun | Cicilan tidak ikut turun | Cicilan bisa turun |
| Risiko utama | Lonjakan saat berganti ke floating | Ketidakpastian sepanjang masa floating |
Floating tidak selalu lebih mahal, dan fixed tidak selalu lebih aman. Bunga tetap yang rendah di awal sering diikuti bunga floating yang lebih tinggi, sehingga yang perlu Anda bandingkan adalah total biaya sepanjang tenor, bukan angka promo.
Skema anuitas dan efektif
Bunga floating tidak otomatis berarti skema tertentu. Skema hanya menentukan cara cicilan dibagi antara pokok dan bunga. Pada skema anuitas, cicilan sama besar selama bunga tidak berubah; ketika bunga floating disesuaikan, bank menghitung ulang cicilan dari sisa pokok dan sisa tenor. Pada skema efektif, bunga dihitung dari sisa pokok dan cicilan umumnya menurun seiring waktu. Detail skema anuitas ada di sistem cicilan anuitas, sedangkan pengaruh lama kredit dijelaskan di tenor dalam kredit.
Simulasi: dampak bunga floating ke cicilan
Asumsi: pinjaman Rp640 juta, tenor 20 tahun, bunga tetap 9% selama 3 tahun, lalu bunga floating berlaku untuk sisa 17 tahun. Setelah 36 cicilan, sisa pokok masih sekitar Rp601 juta, artinya dalam 3 tahun pokok hanya berkurang sekitar Rp39 juta.
| Bunga setelah masa tetap | Cicilan baru | Selisih per bulan | Kenaikan |
| 9% (tetap) | Rp5,76 juta | n/a | n/a |
| 10% | Rp6,13 juta | +Rp0,37 juta | +6,5% |
| 11% | Rp6,52 juta | +Rp0,76 juta | +13% |
| 12% | Rp6,91 juta | +Rp1,16 juta | +20% |
| 13% | Rp7,32 juta | +Rp1,56 juta | +27% |
Setiap kenaikan satu poin bunga menambah cicilan kira-kira Rp0,4 juta pada contoh ini. Sebagai pembanding kondisi 2026, Kontan melaporkan rata-rata bunga kredit perbankan 8,81% pada Juni 2026, dan beberapa bank besar mencantumkan bunga floating KPR di kisaran 13% pada semester II 2026. Bunga setiap bank berbeda, jadi gunakan angka dari bank Anda.
Cara menyiasati bunga floating
- Tanyakan sebelum akad: berapa lama masa bunga tetap, bunga floating berdasarkan apa, seberapa sering dihitung ulang, dan apakah ada batas maksimal (cap).
- Uji ketahanan cicilan. Hitung cicilan jika bunga naik 2–4 poin dari bunga awal, dan pastikan masih muat dalam anggaran. Alur pengajuan dan dokumennya ada di proses KPR bank.
- Siapkan dana cadangan di luar tabungan uang muka. Contoh perencanaan dana awal ada di menabung 3 tahun untuk membeli rumah.
- Pertimbangkan pelunasan sebagian saat arus kas longgar. Periksa dulu apakah bank mengenakan biaya atau ketentuan khusus; strateginya dibahas di melunasi KPR lebih cepat.
- Bandingkan tawaran bank lain. Memindahkan KPR ke bank lain (take over) kadang memungkinkan, tetapi ada biaya, jadi hitung selisih totalnya.
Bila ini KPR pertama Anda, baca juga panduan membeli rumah pertama kali.
Kesalahpahaman umum
- “Bunga floating diatur pemerintah sehingga ada batasnya.” Tidak. SBDK adalah transparansi, bukan batas maksimal; batas hanya ada pada bunga cap bila bank menawarkannya.
- “Bunga floating berarti cicilan lebih lama.” Tidak. Lama cicilan ditentukan tenor, bukan jenis bunga.
- “Bunga KPR langsung ikut BI-Rate.” Tidak otomatis. Bank memperhitungkan biaya dana dan kebijakannya sendiri.
- “Floating selalu lebih mahal.” Tidak selalu; saat bunga pasar turun, cicilan bisa turun.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah suku bunga floating sama dengan bunga mengambang?
Ya. Keduanya merujuk pada bunga yang bisa berubah selama masa kredit.
Kapan bunga floating mulai berlaku?
Umumnya setelah masa bunga tetap berakhir. Ada juga bank yang menerapkannya sejak awal; baca akad kredit untuk kepastiannya.
Seberapa sering bunga floating berubah?
Ditentukan bank. Banyak bank menyesuaikan secara berkala, sekitar 6–12 bulan sekali menurut CNBC Indonesia, tetapi tanyakan jadwal bank Anda.
Apakah SBDK sama dengan bunga KPR yang saya bayar?
Tidak. SBDK adalah indikasi bunga dasar dan belum memuat premi risiko debitur, sehingga bunga yang Anda terima bisa berbeda.
Lebih baik bunga tetap atau floating?
Tergantung toleransi Anda terhadap perubahan cicilan. Bunga tetap memberi kepastian pada masa awal, tetapi bandingkan bunga setelah masa tetap berakhir dan total biaya sepanjang tenor.
Ingin menghitung cicilan untuk rumah tertentu?
Kirim nama listing yang Anda minati lewat halaman kontak Madrid Properti, dan minta agen membantu menyiapkan simulasi. Istilah lain seputar KPR ada di daftar istilah properti.
Artikel ini berisi informasi umum dan simulasi ilustratif, bukan nasihat keuangan. Bunga, jadwal penyesuaian, dan biaya berbeda per bank dan bisa berubah. Konfirmasikan langsung ke bank.