Tenor dalam kredit adalah jangka waktu yang disepakati antara peminjam dan bank untuk melunasi pinjaman, dihitung sejak kredit dicairkan sampai angsuran terakhir, biasanya dinyatakan dalam bulan atau tahun. Pada KPR, tenor menentukan dua hal sekaligus: besar cicilan bulanan dan total bunga yang dibayar. Tenor yang lebih panjang membuat cicilan lebih kecil tetapi total bunga lebih besar, dan sebaliknya.
Artikel ini memberi rumus, contoh hitungan untuk pinjaman Rp640 juta, dan kerangka memilih tenor. Untuk mencoba hitungan pada rumah yang nyata, lihat daftar rumah Madrid Properti. Angka simulasi di bawah adalah ilustrasi, bukan penawaran bank.
Apa itu tenor, dan apa yang bukan tenor
Tenor dihitung dari pencairan sampai pelunasan. Satu KPR bertenor 20 tahun berarti 240 kali angsuran bulanan bila Anda membayar sesuai jadwal.
Tenor sering tertukar dengan masa bunga tetap. Keduanya berbeda. Masa bunga tetap adalah periode awal ketika bunga tidak berubah, misalnya beberapa tahun pertama, lalu bunga mengikuti pasar. Tenor adalah seluruh umur kredit. Perbedaan jenis bunganya dijelaskan di bunga tetap dan bunga mengambang.
Rumus cicilan dan contoh perbandingan tenor
Untuk cicilan tetap setiap bulan (skema anuitas), rumusnya:
C = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
C adalah cicilan bulanan, P pokok pinjaman, i bunga per bulan (bunga tahunan dibagi 12), dan n jumlah bulan (tenor dalam tahun dikali 12). Cara kerja skema ini ada di sistem cicilan anuitas.
Berikut hitungan untuk pinjaman Rp640 juta, misalnya rumah Rp800 juta dengan uang muka 20%, pada bunga 9% per tahun yang kami asumsikan tetap sepanjang tenor:
| Tenor | Cicilan per bulan | Total dibayar | Total bunga | Bunga sebagai % pokok |
| 5 tahun | Rp13,29 juta | Rp797 juta | Rp157 juta | 25% |
| 10 tahun | Rp8,11 juta | Rp973 juta | Rp333 juta | 52% |
| 15 tahun | Rp6,49 juta | Rp1.168 juta | Rp528 juta | 83% |
| 20 tahun | Rp5,76 juta | Rp1.382 juta | Rp742 juta | 116% |
| 25 tahun | Rp5,37 juta | Rp1.611 juta | Rp971 juta | 152% |
Tiga hal terlihat dari tabel:
- Memperpanjang tenor dari 10 ke 25 tahun menurunkan cicilan sekitar sepertiga (dari Rp8,11 juta ke Rp5,37 juta), tetapi total bunga naik hampir tiga kali lipat.
- Dari 15 ke 20 tahun, cicilan hanya turun sekitar 11%, sedangkan total bunga naik sekitar 40%. Penghematan cicilan makin kecil, sementara biaya bunganya makin besar.
- Pada tenor 25 tahun, bunga yang dibayar lebih besar dari pokok pinjaman.
Pada bunga yang lebih tinggi, selisihnya makin lebar. Dengan bunga 13%, tenor 20 tahun pada pinjaman yang sama menghasilkan cicilan sekitar Rp7,50 juta dan total bunga sekitar Rp1,16 miliar. Karena bunga KPR sering berubah setelah masa tetap berakhir, anggaplah hitungan di atas sebagai batas bawah.
Cara memilih tenor KPR
Tidak ada tenor yang benar untuk semua orang. Pertimbangkan lima hal:
- Cicilan yang muat. Mulailah dari cicilan terbesar yang masih nyaman setelah dana darurat dan kebutuhan lain, lalu lihat tenor mana yang mencapainya. Bank juga membatasi cicilan terhadap penghasilan; batasnya berbeda per bank. Contoh rencana dari harga target sampai dana tunai ada di menabung 3 tahun untuk membeli rumah.
- Usia Anda. Bank umumnya membatasi usia pemohon pada akhir tenor, sehingga pemohon yang lebih tua mendapat tenor maksimal yang lebih pendek.
- Berapa lama Anda berencana tinggal. Jika Anda mungkin pindah atau menjual dalam beberapa tahun, ingat bahwa pada tahun-tahun awal sebagian besar cicilan adalah bunga, sehingga pokok pinjaman turun lambat.
- Jenis bunga. Bunga yang berubah setelah masa tetap membuat tenor panjang lebih berisiko dibanding yang tampak pada simulasi.
- Fleksibilitas pelunasan. Beberapa bank mengenakan biaya bila Anda melunasi lebih cepat atau melakukan pelunasan sebagian; baca akadnya. Strategi mempercepat dibahas di melunasi KPR lebih cepat.
Bila ini KPR pertama Anda, baca urutan lengkap proses membeli di panduan membeli rumah pertama kali dan tahapan pengajuannya di proses KPR bank.
Untuk investor: tenor bukan alat menebak pasar
Artikel investasi sering menyarankan tenor pendek saat pasar tumbuh dan tenor panjang saat lesu. Kami tidak menganjurkan itu, karena arah harga properti tidak bisa dipastikan. Pendekatan yang lebih bisa diuji: bandingkan cicilan dengan sewa yang realistis (dari unit sejenis yang benar-benar tersewa), tambahkan biaya perawatan dan masa kosong, lalu pilih tenor yang arus kasnya tetap sehat dalam skenario terburuk. Jika kredit dipakai untuk membeli unit yang sedang dibebani cicilan lain, pahami juga mekanisme sisa tenor pada over kredit rumah.
Kesalahan umum soal tenor
- Memilih tenor paling panjang hanya karena cicilannya paling kecil, tanpa melihat total bunga.
- Mengira masa bunga tetap sama dengan tenor.
- Membandingkan cicilan antar bank tanpa membandingkan bunga setelah masa tetap berakhir.
- Mengabaikan batas usia dan ketentuan pelunasan dipercepat.
Istilah terkait dalam kamus properti
| Istilah | Hubungan dengan tenor |
| Anuitas | Skema cicilan tetap yang dipakai pada contoh di atas |
| Bunga tetap | Bunga yang tidak berubah selama masa tertentu dalam tenor |
| Bunga mengambang | Bunga yang bisa berubah mengikuti pasar |
| Over kredit | Pengalihan kredit dengan sisa tenor yang berjalan |
Istilah lain ada di halaman daftar istilah properti.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa tenor maksimal KPR?
Ditentukan bank dan produknya, serta dibatasi usia Anda pada akhir tenor. Tanyakan tenor maksimal dan syaratnya sebelum memasang target harga.
Apakah tenor yang lebih panjang selalu lebih baik?
Tidak. Tenor panjang meringankan cicilan, tetapi menaikkan total bunga, seperti terlihat pada tabel. Pilih tenor sependek yang masih nyaman.
Apa bedanya tenor dan masa bunga tetap?
Tenor adalah seluruh jangka waktu kredit. Masa bunga tetap hanyalah bagian awal dari tenor ketika bunga tidak berubah.
Apakah tenor bisa diubah setelah akad?
Beberapa bank menyediakan perubahan atau restrukturisasi tenor dengan syarat tertentu. Tanyakan kebijakan bank sebelum akad, termasuk biayanya.
Apakah melunasi sebelum tenor berakhir dikenai biaya?
Sebagian bank mengenakan biaya atau ketentuan khusus untuk pelunasan dipercepat. Periksa akad kredit dan tanyakan langsung ke bank.
Ingin menghitung cicilan untuk rumah tertentu?
Kirim nama listing yang Anda minati lewat halaman kontak Madrid Properti, lalu minta agen membantu menyiapkan simulasi dan dokumen unit sebelum Anda mengajukan KPR.
Artikel ini berisi informasi umum dan simulasi ilustratif, bukan nasihat keuangan. Ketentuan tenor, bunga, dan biaya berbeda per bank dan bisa berubah. Konfirmasikan langsung ke bank.